[摘要] 7月高温天数突破历史纪录，上海楼市进入“歇夏”状态，成交面积跌至年内次低点。而新到来的8月份，刚需盘明显“捂牢”，各大房企“避暑”备战“金九银十”。业内人士分析称，不能因为今年7月成交量同比和环比双双下滑就判断今年下半年的市场热度会低于今年上半年或去年下半年。
7月高温天数突破历史纪录，上海楼市进入“歇夏”状态，成交面积跌至年内次低点。而新到来的8月份，刚需盘明显“捂牢”，各大房企“避暑”备战“金九银十”。业内人士分析称，不能因为今年7月成交量同比和环比双双下滑就判断今年下半年的市场热度会低于今年上半年或去年下半年。事实上，下半年可能和7月的成交表现相反，开发商将会积极准备，迎战“金九银十”。房天下
7月成交降三成
7月申城的新房市场未能延续红6月行情，呈现量跌价升，业内人士指出，这样的趋势可能将延续至8月。
来自21世纪不动产的实时统计数据显示，2013年7月新建商品住宅成交77.7万平方米，环比下滑30.9%，同比下滑9.6%。7月新房成交面积为去年5月至今第二低值，仅高于受春节影响的2月。7月上海新建商品住宅供应面积为79.6万平方米，环比下滑11.2%，同比上涨6.9%。此外，值得关注的是，7月上海市新建商品住宅成交均价为2.47万元/平方米，环比上涨3%，同比上涨0.3%，7月新房成交均价为2006年以来的历史值。
汉宇地产分析师付玮指出，7月新房市场供销呈现先抑后扬态势。上半月新增供应量仅22万平方米，同时成交量明显萎缩，市场处于较为低迷的状态。从下半月开始，房企供应节奏有所加快，豪宅、经济型别墅等中高端楼盘的供应力度明显加大，使得整体供应量逐步放大。从供应结构看，房企放慢刚需盘的推盘节奏，以蓄客、宣传为主，备战“金九银十”，但同时不愿放弃淡季时机，瞄准中高端产品作为主推对象，目的是为进一步的集中促销做好准备。房天下
随着刚需区域推盘量的减少，在目前供需失衡的情况下，不少刚需盘价格明显上涨，平均涨幅在2%~5%。6月的销售万科[简介实时动态]VCTIY，7月加推最后一批房源，成交均价19000元/平方米，较6月上涨1000元/平方米，涨幅5.6%；农房西郊半岛的高层公寓价格由14000元/平方米涨至14500元/平方米，涨幅3.6%；天居玲珑湾精装修公寓价格平均上涨300元/平方米，涨幅2.3%。此外，前期热销的御沁园[实时消息 价格 户型 点评]，其三期公寓售价23000元/平方米，较上月上涨5000元/平方米，涨幅高达27.8%。房天下
与之相反的是，豪宅、别墅产品的价格不但没有出现上涨，而且大打促销优惠牌，以吸引更多的改善型客户。以天居玲珑湾为例，其公寓房价格虽有上涨，但在售的联排别墅总价可优惠8万~15万元，目前均价20000元/平方米；而豪宅产品中海紫御豪庭[实时消息 价格 户型 点评]7月推出高品质精装四房，总价可达到90万元的优惠，具有一定的吸引力。房天下
佑威机构执行董事黄志坚表示，进入下半年，暂时没有了业报压力，加上炎热的天气，楼市“歇夏”现象较为明显，开发商推盘动力明显减少，成交自然也会放缓。黄志坚强调，不能因为今年7月成交量同比和环比双双下滑就判断今年下半年的市场热度会低于今年上半年或去年下半年。事实上，其结果可能和7月的成交表现相反，今年下半年商品住宅量价有望再创新高。房天下
8月小户型供应少
上海房天下数据监控中心统计，2013年8月上海市场将有32个住宅（25个公寓，7个别墅）项目开盘或加推，数量环比7月预开盘增加10个。与2012年8月实际开盘37个相比，减少5个。2013年8月上海市预计还将推出4个写字楼（含酒店式公寓），2个商铺。至此，2013年8月上海全物业开盘总数达38个。房天下
在2013年8月开盘公寓户型分类中，90平方米以下户型新推房源量占比仅16%，90-120平方米的改善户型占比，达56%。120-150平方米、150平方米以上中高端改善公寓占比分别为12%和16%。房天下
上海房天下数据监控中心分析师夏俊卿指出，近期上海楼市鲜有90平方米以下小户型房源供应，大量的供应量主要来自90-120平方米的3房为主的改善型房源。刚需房源的去化率在上半年始终占先，相比之下，100平方米以上的3房，去化速度较慢。房天下
7、8月上海楼市开盘量骤降，在所有的开盘项目中，公寓独占66%。别墅及商住酒店式公寓合计占比三成。相比于7月，8月刚需公寓仍偏少。在全部开盘的25个公寓产品中，刚需楼盘仅12个，占比公寓开盘总量50%以下。房天下
从新盘区域分布来看，松江、浦东、嘉定三区领衔。市中心板块开盘量较少，郊区县较多。继上月之后，虹口、静安两区8月仍无项目开盘。在开盘的32个楼盘中，全新盘仅7个，剩下的18个楼盘均为加推房源。在环线方面，大量楼盘仍集中于外环外区域，致外环外区域占比达75%。另外，内中环间、内环内开盘量偏少，各占6%，中外环间开盘量占比13%。房天下
新盘促销量微降
上海房天下数据监控中心截至7月25日统计，上海市2013年8月打折优惠楼盘共计147个（含45个别墅），环比7月下跌3.92%。8月上海住宅共有27个项目推出优惠幅度较大，路虎、奔驰，房款优惠180万元成为折扣亮点。房天下
上半年上海新盘优惠幅度整体少于去年同期，1-8月促销楼盘月均达159个/月，相比之下，8月促销数盘数在优惠均值之下。房天下
夏俊卿指出，一方面，刚需楼盘属实盘报价，价格较稳定，给出的优惠折扣上限较低。其次，在经历5-6月高成交量去化之后，刚需楼盘剩余房源不多，进入了一个尾盘销售节点，其中的精品楼盘稀缺性凸显，小幅优惠甚至是无优惠入市。据统计，在全部的147个优惠楼盘中，折扣幅度小于9.6折的共有50个，占比34.01%。相比之下，推出较大优惠幅度的楼盘有27个，占比仅18.37%。房天下
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