[摘要] “尊敬的客户，我行将于2012年1月1日起执行央行新利率，请适当增加月还款额，详情请咨询贷款行。”昨日，贷款买房的市民王女士接到了银行发来的告知短信。
支个招：
优惠利率借款不急提前还
部分手握贷款“过元旦”的老借款人担心，原来享受的7折或是8.5折利率优惠的借款人，2012年的贷款利率折扣会不会随之改变。银行人士表示，原来享受7折或8.5折利率优惠的贷款者仍可享受原有利率折扣，存量房贷的优惠不变。但基准利率一涨，利率自然跟着上浮。a
在2012年继续还贷，此前的加息效果显现，每月比原来多支出好几百元，有的购房人有了提前还贷的想法。
北京中原三级市场总监张大伟表示，一些购房人不必着急提前还款，大致分为以下几类：首先是正享受7折利率房贷的借款人。即使经过一年三次加息达到7.05%，7折后仍仅为4.935%，不仅低于5年定期存款利率5.5%，也低于多款银行发行的一年期理财产品，这也意味着普通投资的即可满足房贷利息。第二，等额本息还款已到中期的借款人。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多是本金，不划算。第三，等额本金还款已超过1/3，提前还贷不合适。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半利息，此时提前还贷，偿还的更多是本金。a
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