[摘要] 继上周广东惠州某房产项目降价引起关注后，地产界较有影响力的碧桂园近日也推出“成功认购即享受7.5折”的优惠，如此大幅降价让市场大感意外。不过，从银监会主席刘明康的表态来看，降价似乎又属意料之中。
继上周广东惠州某房产项目降价引起关注后，地产界较有影响力的碧桂园近日也推出“成功认购即享受7.5折”的优惠，如此大幅降价让市场大感意外。不过，从银监会主席刘明康的表态来看，降价似乎又属意料之中。刘明康要求，今年下半年深入推进平台贷款风险防控，紧抓房地产贷款风险，对商业地产和二、三线城市房地产风险保持关注和警觉。
以笔者近期对地产界的观察情况看，房地产开发商资金压力已迫近临界点。有券商报告显示，7月初，包括京沪广深在内的11大重点城市房地产存货总量同比上涨了约40%。融资难和存货高峰来临，正在双重挤压房地产开发商。目前开发商不仅无法从银行拿到新增贷款，同时到期贷款归还后也不再被银行继续授信；直接融资方面，资本市场上房地产企业的融资和IPO也已全面停止。此外，针对一些地产商通过信托形式融资的手段，不仅近期监管部门已开始关注，更重要的是市场融资成本非常高。目前大型企业的信托融资成本约在15%左右，而小型开发商则在18%左右，甚至高达20%以上。这同样给开发商造成了巨大压力。事实上国内房产开发项目资金匹配一般分为三个部分，一是开发商自有资金30%左右，二是商业银行开发贷款30%左右，三是预售房款在30%左右。而国内房地产市场销售陷入低迷已有半年之久，预售房款也几乎被耗尽。由此导致的结果是，开发商的资金链条已几乎枯竭，这就为市场出现变化奠定了基础。
更为重要的是，之前很多开发商期望调控政策能够有所松动。特别是前期，一些研究报告对宏观经济硬着陆提出了担忧，而宏观经济运行增速与房产开发息息相关。由此，有研究观点认为，有鉴于经济硬着陆的风险加大，房产调控政策渐趋放松的概率在加大。而近日召开的政治局会议在分析下半年经济形势时，仍强调下半年要坚持不懈搞好房地产调控。加之近期上海等地进一步收紧限购政策执行力度，以及限购令向三、四线城市扩张等措施，让开发商对政策松动的预判彻底落空。
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