[摘要] 6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)，老年人住房反向抵押养老保险（俗称“以房养老”）试点正式启动。北京、上海、广州及武汉将自7月1日起试点。新京报记者从保监会得知，到目前为止尚未收到保险公司开展试点的申请。
“市场是个未知数”
对此，首都经贸大学金融系教授庹国柱对新京报记者表示，目前参与“以房养老”的老人到底有多少，市场有多大，还是个未知数。同时，对于保险公司来说，还要面临房价下跌和老年人长寿的风险，而且这些风险也是未知，只能边试边看。
记者在与一些金融机构接触过程中，对方普遍谈到房价下跌的风险。在一些大城市出现房产泡沫的情况下，未来房屋价值如果大幅贬值，金融机构不愿意承担此风险。
另外，我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司等机构普遍担忧的问题。当老人将房产抵押时，商品房的剩余可使用年限已经不多。而当老人身故后，房子的剩余年限更是所剩无几。保险公司依靠剩下的使用年限或许不足覆盖已支付的养老金成本。
2007年出台的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，不过业内担心抵押房屋需有偿续期，那么续期费用将是一个未知风险。
申请试点资格的保险公司的部分条件
已开业满5年，注册资本不少于20亿元；
满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。
■ 关键问题
房价波动风险如何解决？
针对房价波动，保监会提出可设立参与型产品与非参与型产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值，抵押房产价值增长全部归属于投保人。老年人可以根据自身的承受能力进行选择。
长寿风险由谁承担？
保监会相关负责人表示，保险公司依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
完全独立产权怎么界定？
《意见》指出，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。保监会相关负责人表示，完全独立产权是指老年人的独立产权，如果是与子女共享的产权不符合条件。对于目前正在按揭的房产，首都经贸大学金融系教授庹国柱表示，应该可以参与“以房养老”。但是在房地产价值上会有所打折。这需要消费者和保险公司一起协商，按合同执行。
期间老人突然身故怎么办？
庹国柱认为这得看老人跟保险公司是怎么约定的。可以约定到身故为止，也可以约定到一个固定起付期间。这有很多种情况，比如其中一种是约定起付20年，但老人活到15年，剩下5年的年金也得给老人的家人或子女。
70年产权问题如何解决？
庹国柱认为，评估的时候，产权问题也就考虑进去了。如果一个房子已经居住了20年，剩下50年的房子还值多少钱，第三方评估机构评估后，保险公司和消费者都同意这个价格，那就按这个成交签订合同。另外，签约一段时间后，房子出现质量问题导致不能使用怎么办？庹国柱认为，在签订合同之前，保险公司要对房子进行检查评估。签订合同之后，出现的问题和风险就要由保险公司承担。
■ 背景
10年“自发”试点 效果不佳
其实“以房养老”并非新鲜话题，我国自提出“以房养老”的概念已有10年，从2007年开始，北京、上海、南京、杭州等地都有过一些自发性试点，可惜效果不佳，并未被市场接受。
根据以往试点经验，老人和保险公司存在巨大利益博弈。老人认为“万一我还没领够钱就死了，那岂不是便宜了保险公司。”对保险公司而言，存在着“房子已经到期，而老人还活着”的风险。
平安证券缴文超认为，“以房养老”的风险来自房地产价值的不可判性和资产的流动性风险，这会限制“以房养老”的规模。
缴文超认为，中国的养老文化和人文因素决定老人或子女参与的积极性不高。一位网友表示，中国的传统观念仍是“养儿防老”，另外老人对于生活了一辈子的房屋宁可去世后留给子女继承，也不愿意交给银行处理。因此“以房养老”适合无子女的老人。
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